随着欧洲多国收紧“黄金签证”政策，葡萄牙、西班牙关停购房移民通道，多国酝酿涨价至100万欧元，希腊黄金签证却以“限制与开放并存”的策略，保留了25万欧元购房永居的核心通道，并创新推出“商改住”投资模式。此政策不仅巩固了希腊作为欧洲高性价比移民目的地的地位，更为投资者开辟了身份配置的新捷径！

一、希腊黄金签证新政的核心亮点

1、保留25万欧元购房永居通道

尽管新政在房产性质、使用目的及租赁条款上增加了限制条件，但希腊黄金签证依然保留了投资25万欧元购房以直接获取希腊永久居留权的途径。25万欧元即可全家三代获取永居身份，在涨价潮中堪称“性价比之王”。

2、创新“商改住”投资模式

“商改住”是新政下衍生的一种投资类别，允许投资者通过改造老旧商业建筑获得希腊黄金签证，让投资者在不增加预算的前提下，既能实现移民目标，又能参与城市建设。注意，这一模式仅适合选择投资25万欧元的申请人。

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二、“商改住”模式的独特优势

1、功能重置与增值潜力

老旧商业建筑通过改造，可转变为带泳池的共享办公社区或现代化住宅，吸引数字游民长租，提升租金收益。数据显示，2024年雅典市中心改造项目的平均租金年涨幅达9.2%，远超新建住宅的5.4%。

2、能源升级与文化赋能

政府补贴支持光伏板与地源热泵的安装，使改造后的建筑能耗比新建房更低。此外，联合国教科文组织对雅典历史街区的保护政策，使老建筑成为“不会贬值的古董”，进一步提升了其投资价值。

3、成本优势与区位稀缺性

“商改住”项目的单价仅为同地段新建豪宅的60%，却可享受同等商业配套。此外，这些项目多集中于卫城步行圈、普拉卡老城区、比雷埃夫斯港等“不可复制地段”，窗景可能是帕特农神庙的落日或邮轮码头的霓虹，极具稀缺性。

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三、希腊黄金签证的申请与续签要求

1、年满18周岁，非欧盟公民

2、购买希腊境内25万欧元以上的商改住房产或待修复的保护建筑（2024年8月起，雅典、圣托里尼等热门区域最低投资额提高至80万欧元）。

3、购买当地医疗保险。

4、每5年续签一次，满足每年购买希腊医疗保险+持续持有房产+房产完税证明即可续签。

目前，希腊黄金签证申请条件清晰明确，建议有意者尽早规划，通过专业机构锁定优质房源，让25万欧元撬动全家欧洲身份，实现教育、养老、投资的多重升级。